德州晚報全媒體記者 俞榮 通訊員 李靜
??? 小區物業不作為，業主不交物業費，物業給業主停水停電……物業和業主關系惡性循環，最終只好對簿公堂。近兩年來，德城區法院共受理108起物業服務合同糾紛案件，其中拖欠管理費已經成為物管類糾紛的“重災區”，成為業主對抗物業公司的“維權手段”。

案件解讀
業主勝訴：
物業給居民斷水斷電，未能出示催費證據
??? 德州某物業公司為向居民討要物業費，自今年8月份開始，陸續向法院起訴五名業主，起訴緣由均是業主已與物業簽訂服務合同，但未按照合同規定時間交納物業費。而幾位業主的抗辯理由也基本一致，認為物業服務質量不過關且多次與業主發生矛盾，并給小區業主斷水斷電。在案件的庭審階段，物業出示了合同、繳費清單等，居民則出示了物業斷水斷電的證據?！拔液屠习槎伎炱呤畾q了，住在五樓，物業斷斷續續斷水、斷電，今年夏天因為沒有電，家中太熱，我也中暑住院。”業主趙先生說，自己不交物業費的原因是家中房屋墻面漏水，每次找到物業，都是簡單重刷一遍墻面，如此反反復復，家中墻壁成了“大花臉”。而斷水以來，兩位老人經常提水上樓，為此叫苦不迭。
??? 對此，物業工作人員表示，斷水斷電實屬無奈之舉。該小區多家住戶拒交物業費，已經難以維持物業公司正常運轉，目前還有工人工資未結清。經過多次溝通無果，這才采用斷水斷電逼交物業費。
??? 經審理，原告和被告簽訂的服務協議合法有效。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持”。
??? 本案中，原告雖然主張已對被告進行過書面催收，但被告予以否認，原告未能提交確切的證據證明其主張，應當承擔舉證不能的責任。因此，駁回原物業管理有限公司的訴訟請求。
物業勝訴：
物業證據齊全，不存在重大服務瑕疵
?? “我與被告在2008年簽訂物業管理服務協議，之后我們盡職盡責履行義務。而被告從2011年起一直拖欠物業管理費、垃圾清運費，多次催收仍拖欠不交。請求判令被告償付拖欠物業服務管理費4413元。”物業公司工作人員在庭審中據理力爭，而被告業主在規定時間內未答辯。
??? 隨后，物業工作人員出示了雙方簽訂的合同，規定物業管理費收費標準為：每月每平方米0.5元，電梯費每月每平方米0.4元，管理費預付制，每個季度的第一個月的前5天之內預付本季度的物業管理費；如業主違反協議，物業有權要求補交所欠費用，并從逾期之日起，按所欠費用的日千分之三支付違約金。
??? 同時，物業出示了日常對房屋共用部位、共用設施設備的日常維護和管理，對公共環境衛生保潔，共用綠地、園林花木、健身運動器械等其他設施的養護管理證據等。
??? 法院審理認為，原告已按協議向被告提供了物業服務，被告應當按照協議交納物業費用。被告未答辯視為放棄質證等相關權利。關于違約金，因雙方約定的違約金過高，可參照銀行貸款同期利率四倍計算。判決被告支付物業管理費4413元，并承擔違約金。
??? 在此次庭審結束后，被告向法官說起，自己之所以未答辯，是因為雖然有小區環境差、服務態度惡劣的情況，但自己并沒有這方面的證據，這場官司打的有些“憋屈”。
法官說法：
證明物業服務存嚴重瑕疵成勝訴關鍵
??? 在現實生活中，建議業主在發現問題的苗頭階段，就要跟物業提要求，因為這是雙方長期性的合同關系。在協商的過程中，業主可以進一步收集證據，看看物管是不是積極認真處理。如果非常充分的證據證明物業服務存在嚴重的瑕疵，這將成為案件勝訴的關鍵。
??? 這類案件中爭論的重點，物業停水停電是否構成侵權，要具體分析。如果合同本身約定物業可以停水停電，就按合同來；沒有約定，那還得再分析。比如，如果業主是拖欠了綠化等公攤費用，個人家庭沒欠，那停水停電可視為侵權，物業應承擔損失。
??? 此外，法官表示物業糾紛很特殊，不好審不好判，用司法手段解決小區事務，存在“只破不立”的弊端。呼吁出臺物業法規，由房管局牽頭規范物業管理，完善業委會制度，尤其要加大對物業合同的審查力度。

數據分析
特點：
全為物業告業主，撤訴率高業主敗訴多
??? 108件物業服務合同糾紛案中，原告均為物業管理公司，被告均為業主。其中，案件所涉及的物業管理公司并不多， 108件案件中原告為同一物業公司的就有這58件，占所有物業服務合同糾紛案件一半以上，可以看出此類案件呈現一個物業公司同時起訴多名業主的特點。
??? 物業服務合同糾紛案件中，訴訟請求基本一致，矛盾類型較為單一。幾乎都是物業公司請求業主給付拖欠的物業管理費和垃圾清運費。當房屋出現漏水、墻裂等質量問題時，業主以拒交物業費來對抗，物業公司以停水、停電、停暖等方式催促業主交納物業費未果后，將業主訴至法院。
??? 此外，108件案件中，撤訴72件，撤訴率達66.6%，判決結果多是業主敗訴。這是因為在調解中，大多數業主選擇補交費用。調解不成進入訴訟程序的，“房屋質量和物業管理不是一個法律關系”，判決業主敗訴。
原因：
業主對物業工作范圍認識存在偏差
??? 物業服務合同案件中，最常見問題是業主對物業服務的范圍認識模糊。由于業主對房屋存在的漏水、墻裂等質量問題要求物業公司進行維修，而質量問題不屬于物業公司的管理范圍。
??? 實際上，物業管理公司的服務范圍主要有：房屋、公用設施設備管理與維修養護，公共秩序的維護，環境衛生的管理，綠化養護等。物業管理是動態的、長期的，是否有瑕疵本身很難認定。如果業主單憑一項有問題就拒交物業費，法院認為是不能成立的。
??? 此外，業主委員會不規范，沒有在業主與物業之間起到“溝通紐帶”的作用，在業主遇到物業管理方面的問題時，業委會沒有站出來與物業公司溝通協調。而且，庭審中也發現有部分物業管理公司人員素質有待提高。發生糾紛的小區，物業管理公司大多是非專業人員，且年齡偏大，責任心不夠強。
破解：
明晰物業服務范圍，完善業主委員會
??? 首先，提升房地產企業、物業管理公司誠信意識和依法履約意識，對房屋質量負責到底。增強業主法律意識，了解《物業管理服務協議》的內容，明晰物業服務的范圍，對不屬于物業服務范圍內的房屋質量問題，應向開發商主張權利。
??? 其次，完善業主委員會，推選有熱心、有責任心的企業、機關單位等各行各業的業主組成業委會。提高物業公司從業人員整體素質，做到公開、透明、便民化辦公。
??? 借鑒其他城市發展經驗，應用互聯網+技術，實現物業管理信息化。例如物業管理公司可以采用小區物業管理信息系統，設置小區物業管理APP，業主只需要下載APP，就可以隨時隨地進行報修、反饋、查看物業管理狀況，對出現的問題，服務人員及時處理、釋疑，從而減少矛盾糾紛。