仲裁庭：租賃合同雖無效，但租金必須交

德州晚報全媒體記者孫良玉通訊員王閱

在很多仲裁案例中，出租房屋為小產權房，并未取得不動產權證。那么，未取得不動產權證的小產權房對外出租簽訂的房屋租賃合同有法律效力嗎？近期，德州仲裁委員會就受理了這樣一起房屋租賃糾紛，租戶稱涉案房屋沒有不動產權證，所以租賃合同無效且不需要支付租金。后經仲裁調解，租戶補交了房屋租金。

2017年12月25日，市民王先生與李某簽訂了房屋租賃合同，將其自有的位于德州運河經濟開發區某小區內的501號房屋出租給李某，租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租賃期3年，每年租金21600元。同時約定李某每年1月10日和6月10日前向王先生各支付一次房租，每次預付租金10800元。

合同簽訂后，王先生按照約定將房屋出租給李某。但李某僅在2018年1月10日向王先生支付租金10800元，至2019年7月初申請仲裁之日，李某卻再未向王先生支付租金，王先生多次向李某追討未果，故向仲裁委申請仲裁，請求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并要求李某支付租金21600元。

經仲裁委工作人員按法定程序送達法律文書后，李某出庭應訴，辯稱搬進小區后得知該小區是小產權房，涉案房屋沒有不動產權證，租賃合同無效且不需要支付租金。

仲裁庭認為：李某承租的房屋未取得不動產權證書，雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效。但李某實際使用了涉案房屋，應參照租賃合同中關于租金的約定向王先生支付租金21600元，并將涉案房屋返還給王先生。

【仲裁有理有據】

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

《中華人民共和國合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。