產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城、創(chuàng)新形態(tài)（眾創(chuàng)空間等）、寫字樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓等為開發(fā)對(duì)象，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營，整合資源打造產(chǎn)業(yè)集群的產(chǎn)業(yè)形式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為承載與促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種空間形態(tài)，經(jīng)過20年的發(fā)展，在提升土地價(jià)值和產(chǎn)業(yè)能力、聚集人口與資本等方面發(fā)揮了重要作用。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)5個(gè)趨勢(shì)性變化：一是開發(fā)模式從租售轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營。工業(yè)用地政策趨嚴(yán)、成本上升，各地限主體、限自持比例、限分割面積等政策施行，持有運(yùn)營成為必然趨勢(shì)。二是產(chǎn)品模式從園區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向城市經(jīng)濟(jì)。大量城市要素和生產(chǎn)活動(dòng)在園區(qū)內(nèi)并存聚集，園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)濟(jì)趨向融合。三是盈利模式從物業(yè)租售模式向投資共生模式轉(zhuǎn)變，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)和入園企業(yè)由原來單純的甲乙方的關(guān)系變?yōu)楣餐窒沓砷L收益的伙伴關(guān)系，向股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化發(fā)展。四是運(yùn)營模式從管理園區(qū)轉(zhuǎn)向服務(wù)園區(qū)。由“拼政策”進(jìn)入“拼服務(wù)”階段。五是投資重點(diǎn)從新建轉(zhuǎn)向新建、盤活并重。現(xiàn)在各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市樓宇存在不少沉睡的資源、浪費(fèi)的資產(chǎn)，但同時(shí)產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)化園區(qū)稀缺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場需求。
與全國一樣，我市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也處在發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：高質(zhì)量發(fā)展、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，需要盤活閑置低效資產(chǎn)、加快僵尸企業(yè)市場出清；聚集人力資源、數(shù)據(jù)資源、創(chuàng)新資源，解決就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新，需要新建適應(yīng)“四新”經(jīng)濟(jì)等輕資產(chǎn)企業(yè)需求的拎包即駐型樓宇及綜合配套設(shè)施；發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，尤其是細(xì)分領(lǐng)域，新建專業(yè)化園區(qū)，出臺(tái)精準(zhǔn)化政策，打造個(gè)性化生態(tài)。解決這些問題，就要處理好新建和盤活的關(guān)系。
出臺(tái)引導(dǎo)轉(zhuǎn)型發(fā)展的政策措施。堅(jiān)持新建盤活并重，盤活閑置低效地產(chǎn)，新建細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；與“城市更新”結(jié)合，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局和外部環(huán)境；引導(dǎo)向“產(chǎn)業(yè)空間”升級(jí)，建設(shè)特定產(chǎn)業(yè)、特定客群、產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈配套的企業(yè)生態(tài)空間；統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇，大力發(fā)展城市服務(wù)業(yè)。政府在營商環(huán)境、信息共享、優(yōu)惠政策、公共服務(wù)配套等方面予以支持。
摸清底數(shù)，盤活閑置低效資產(chǎn)。盤活不僅能喚醒沉睡的資產(chǎn)，而且能節(jié)約審批和建設(shè)周期、增加就業(yè)和盡快見效。屬地摸底轄區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，全面掌握信息要素，分析原因、解決問題，搭建廠房樓宇信息、企業(yè)信息、監(jiān)管信息“云平臺(tái)”，構(gòu)建與政府相鏈接的信息樞紐、與企業(yè)相鏈接的管理終端、與招商相鏈接的可視化入駐流程。發(fā)揮第三方專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)運(yùn)營模式、融資能力、招商能力、資源配置能力、數(shù)據(jù)分析能力的優(yōu)勢(shì)，明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)“產(chǎn)業(yè)大腦”，盤活閑置低效資產(chǎn)重點(diǎn)引進(jìn)四新經(jīng)濟(jì)、服務(wù)外包、研發(fā)創(chuàng)意等輕資產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目，建設(shè)智慧園區(qū)。這些人才、技術(shù)、平臺(tái)聚集的業(yè)態(tài)，將會(huì)吸引年輕人才高質(zhì)量就業(yè)、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，將會(huì)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供解決方案和創(chuàng)新動(dòng)力。
科學(xué)規(guī)劃，新建產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域?qū)I(yè)園區(qū)。專業(yè)化園區(qū)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)今后的發(fā)展重點(diǎn)。新建是指產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)園區(qū)，不僅包括物理空間，而且包括“互聯(lián)網(wǎng)”“產(chǎn)業(yè)鏈”“供應(yīng)鏈”“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”等產(chǎn)業(yè)空間。在開發(fā)主體上，堅(jiān)持多元開發(fā)，加大政府國企開發(fā)建設(shè)力度，增加自持運(yùn)營比例；引進(jìn)產(chǎn)業(yè)龍頭、專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)牽頭開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，通過長期自持運(yùn)營，向股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化方向發(fā)展。在發(fā)展方向上，圍繞新興產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造等戰(zhàn)略重點(diǎn)，突出服務(wù)外包、軟件、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、集成電路、生物醫(yī)藥等細(xì)分領(lǐng)域，建設(shè)新平臺(tái)，完善產(chǎn)品鏈，配套服務(wù)鏈，增加創(chuàng)新鏈，提升價(jià)值鏈，打造全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。
“一張圖、一盤棋”雙招雙引。引進(jìn)培育產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量、入駐企業(yè)和項(xiàng)目的質(zhì)量，決定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量。首先產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要明確功能定位、發(fā)展方向、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，避免市域內(nèi)同質(zhì)化不良競爭。明確產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“差異化”定位的同時(shí)，與政府進(jìn)行政策信息、資源要素、營商環(huán)境的有效銜接，政府、開發(fā)運(yùn)營企業(yè)、社會(huì)“一盤棋”抓招商，透明開放精準(zhǔn)發(fā)布招商信息，共享產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)信息“一張圖”，圍繞龍頭建鏈、項(xiàng)目固鏈、開放引鏈、業(yè)態(tài)延鏈、數(shù)字強(qiáng)鏈、人才興鏈、創(chuàng)新優(yōu)鏈、金融活鏈、消費(fèi)穩(wěn)鏈、品牌塑鏈，精準(zhǔn)落子，提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資源整合配置能力、項(xiàng)目承載服務(wù)能力、產(chǎn)業(yè)培育提升能力。
□張開軍（作者系市委財(cái)經(jīng)辦副主任）